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中高端酒店投入大、赚钱慢 众筹融资是个好主意吗？
来源：界面
时间：2018-01-26 09:27:06
浏览量：2449次
1月22日，众筹平台多彩投CEO赵耕乾在接受界面记者采访时表示，众筹方式会帮助高星级酒店(加盟业主 )降低一半的融资成本，高星级酒店的投资模型正在转型中。
目前与多彩投合作众筹的中高端酒店包括，六善酒店、喜来登、智选假日、锦江都城、全季、Club Med、开元酒店、亚朵酒店、青普旅游、瓦舍等。
赵耕乾对界面记者表示，在传统高星级酒店的投资模型中，酒店通常是房地产投资的附属品。对业主来说，酒店不是主要的收益来源，并且回报期长，在融资上，银行因无法评估酒店未来的业绩而无法给予贷款。所以，对酒店建设的业主来说，目前缺少良好的融资渠道。
高星级豪华酒店的投资模型与中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和经济效益为主导，而对五星级酒店的开发商来说，开一家五星级酒店，并不是想依靠酒店本身赚钱，而是依靠该豪华酒店，带动周边房价的上涨，从周边房地产等配套设施获利。
根据2017年多彩投的年报显示，其中酒店项目增加，民宿项目减少。赵耕乾表示，原因是多彩投在倾向于做高价值的项目，而中高端酒店的连锁化、高额资金需求、回收期偏长，都让他们成为众筹的重点。
公开信息显示，近年来，多个二三线城市出现五星级酒店停工、烂尾的情况，原因是房地产市场的低迷。在投资过热时，其建设速度远超GDP增速，产能过剩现象在二三线城市尤为严重。
从投资回收来看，高档酒店的投资回报周期正在变得越来越长，一些三线城市则更长。华美顾问集团首席知识官赵焕焱对界面分析，酒店作为商业地产有40年的经营时间，黄金收获期是开业后6至20年。但对于国内的五星级酒店而言，投资回报周期普遍在25年左右。在开业初期，星级酒店不得不采取低价策略占领市场份额，所以通常新开业的五星酒店在前几年的财务状况都不甚理想，甚至会出现亏损，普遍出现在二三线城市。但动辄数亿投资的酒店，在低价战略的影响下，投资回报年限被拉得过长，很容易出现资金链断裂的现象。
根据国家旅游局监督管理司公布的数据，2016年全国50个城市的星级酒店的投资回报率呈现出两极分化的态势：最高的为三亚，收益率为12.91%，静态回收期为7.75年，排名第二为上海，收益率为8.91%，静态回收期11.22年。50个城市中，只有6个城市的回收期在20年以内，有19个收益率为正，剩下城市的收益率则为负数，其中洛阳的收益率为-30.61%，银川为-38.81%，为排名倒数两位。
在收益率为负数的城市中，有不少省会城市和二线城市，包括济南、杭州、武汉、成都、郑州等。
由于回报率低、回报期长，酒店行业普遍采用高负债、高财务杠杆的做法，行业平均的负债水平高，这使得自营酒店存在巨大风险，REITs(酒店房地产信托基金)应运而生。
REITs即房地产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs不仅仅是一个投融资工具，它拥有较高的灵活性和回报率，享有诱人的税收政策，也使房地产经营和投资模式更多样化。REITs拥有仅次于现金的流动性。
界面记者浏览多彩投的收益权项目发现，大多数项目在百万级别，千万级别较少。现在众筹还不足以承接其动辄上亿的金融需求。赵耕乾和他的团队来自于房地产和金融行业，他对界面记者承认，目前多彩投的高端酒店项目大多在四星级左右，目前多彩投也在做RIETs等金融产品的研究，未来也会朝这方面转型。
多彩投官网显示，平台的产品类型包括股权融资、收益权融资、消费众筹，其中以收益权益融资为主。对创业者和业主来说，采用众筹的模式，可以达到出让每年固定的收益权又不影响股权的目的。
以一家位于江苏溧阳的温泉酒店为例，每人限投10万元，期限为3年，其预测每年最高收益率为8%，投资人每满三个月进行一次分红，若任一分配收益日的现金分红收益率不足2%，大股东将在该分配收益日同时进行补足。
在消费权益方面，每投资5万每年可获得2张房券和4张温泉票。投资人现金消费时，可享受房费及餐饮基于OTA价格九折优惠。
在退出机制方面，投资期限届满之日起3个工作日内，大股东以初始投资额的100%价格回购投资人全部股权收益权。在风险控制方面，定期披露财务数据，大股东将其持有的项目公司股权质押给多彩维度作为履约还款保证，其中质押比例为投资金额对应项目公司股权的二倍以上。
多彩投2017年完成DCM领投的1000万美元A轮融资。雷军和许达创立的顺为资本从天使轮进入连续对多彩投投资三轮。其他投资方还包括，英诺天使、分享投资、云起资本、火橙资本。
文章来源：界面
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